Vyplatí se investovat do nemovitostí?

Návrat na Newsletter Prosinec 2015

Vedle investování do finančních nástrojů (podílové fondy, akcie, dluhopisy, bankovní vklady, …) jsou velmi často využívaným investičním nástrojem nemovitosti.

Důvodů jejich obliby je více. Především se jedná se o reálnou investici, tedy něco fyzicky hmotného, na co si investor může sáhnout. To je vlastnost, kterou od finančních investic odrazuje až překvapivě velké množství lidí. Investice do nemovitostí dále zpravidla nese víceméně stabilní fixní výnos v podobě nájemného. Jeho výše se velmi liší podle typu nemovitosti, jejího stavu a jejího umístění. Například investice do rezidenčního bydlení může vynášet kolem 3–6 procent ročně, komerční nemovitost pak 5–10 procent ročně.

Investování do nemovitostí však s sebou nese také několik ne nevýznamných nevýhod. Jako první bychom mohli zmínit velmi nízkou likviditu. V případě, že investor vlastnící nemovitost bude z jakéhokoliv důvodu potřebovat hotovost, je její prodej otázkou řádově týdnů, spíše však měsíců. Možná ještě důležitější vlastností spojenou s držbou investiční nemovitosti jsou starosti a náklady spojené s pronajímáním nemovitosti a její údržbou. Spolehlivý nájemník (ať už bytu, rodinného domu, nebo kancelářské budovy), který bude řádně a včas platit nájem v dohodnuté výši, neodstěhuje se půl roku po pronájmu a zanechá nemovitost v minimálně stejném stavu jako před svým příchodem, je snem každého pronajímatele. Skutečnost je však často odlišná a může mít podobu zničeného bytu, ze kterého nájemníci zmizeli bez zaplacení posledního nájemného, nebo prázdných kanceláří, které stále čekají na pronajmutí. Neměli bychom také opomenout problematiku zdanění. Výnosy z držby nemovitostí podléhají dani z příjmů, nemůžeme se spolehnout na osvobození po třech letech držby tak, jako je tomu u cenných papírů.

Jedním z řešení, které spojuje to dobré z obou světů, tedy finančních investic a nemovitostí, mohou být nemovitostní fondy. Tuto kategorii fondů je nutné rozlišovat na dvě odlišné skupiny. První z nich jsou standardní akciové fondy, které jsou však zaměřeny výhradně na realitní sektor a nakupují akcie společností, které vlastní a pronajímají nemovitosti. Tou druhou jsou pak fondy, které ve svém portfoliu reálně drží fyzické nemovitosti, spravují je a inkasují nájemné. Zejména tento druhý typ fondů může být velmi zajímavý pro investory, kteří byli doposud zvyklí nakupovat a držet investiční nemovitosti, ale nechtějí nebo nemohou investovat svůj čas nebo energii do jejich správy. Jedním z takových fondů je Conseq Realitní.

Conseq Realitní je typem fondu, který se označuje jako speciální fond nemovitostí. Od standardních fondů se liší právě tím, že neinvestuje do standardních finančních nástrojů, ale do fyzických nemovitostí. Co je velmi důležité a co není úplně obvyklé u těchto typů fondů, je to, že se nejedná o fond kvalifikovaných investorů, který je omezující z pohledu výše minimální investice. Do fondu Conseq Realitní lze investovat, tak jako do všech standardních retailových fondů v Consequ, tedy od 500 Kč pravidelně měsíčně nebo 10 000 Kč jednorázově. Jediné, čím se od běžných fondů liší, je likvidita. Obchodním dnem je poslední kalendářní den každého měsíce. Pouze v tento den probíhají nové nákupy a odkupy ve fondu.

Co je tedy ve fondu obsaženo? Fond je zaměřen zejména na nákup a pronajímání komerčních nemovitostí s dlouhodobými pronájmy v segmentu obchodu a služeb. Conseq Realitní je poměrně malým fondem, disponuje majetkem ve výši 473 mil. Kč, z čehož většina představuje ocenění nemovitostí. V menší míře pak fond drží hotovost a krátkodobé nástroje peněžního trhu. Pokud jde o nemovitosti, tak portfolio je složeno z šesti komerčních objektů. Podrobněji viz výřez z produktového letáku fondu:

Průměrný výnos nemovitostí, který je tvořen smluvním nájemným, se pohybuje na úrovni 7 procent p. a. To je také hlavní zdroj výnosu fondu. Pokud od tohoto výnosu odečteme celkové náklady fondu (TER), které jsou aktuálně ve výši 1,6 procenta, dostaneme čistý výnos, který je reálně očekávatelný pro investory do tohoto fondu.

Pokud máte o investování do tohoto fondu zájem, neváhejte kontaktovat svého finančního poradce.

Autor: Jan Macek, analytik Swiss Life Select


Pro více informací nás kontaktujte.